LAS FUNCIONES DE LOS NOTARIOS REQUIEREN DE MUCHA DELICADEZA
El notario es una figura preponderante en el quehacer inmobiliario y el legislador le ha reservado un papel protagónico en este ámbito, de manera que se constituye en un estamento para la garantía y la seguridad. El abogado notario, junto con el registrador de títulos, está llamado a auspiciar el derecho preventivo, el que sobre la base de precauciones y providencias evita situaciones litigiosas.
El profesional de la notaría tiene que adoptar todas las medidas para que su fuerza se manifieste en cada acto que instrumente y en el caso de los bienes inmuebles, debe atender bien las formalidades que las leyes y los reglamentos establecen.
La ley sobre Registro de Tierras señalaba la obligatoriedad de que el acto sea redactado en el idioma oficial del país, con letra clara, evitando abreviaturas, espacios en blanco, borraduras, recogiendo con fidelidad todo lo convenido y pactado.
En esta disposición legal se indicaba la necesidad de consignar el lugar, día, mes y año en que se realiza el acuerdo, los nombres de los contratantes, su profesión y ocupación, la nacionalidad, el estado civil, nombre del cónyuge, domicilio y residencia y la cédula de identidad y electoral.
El redactor de la ley de Registro de Tierras procuró que todo acto o contrato comprendiera el mayor volumen de información. De ahí que exigiera que en el acto que envuelve un inmueble registrado se hiciera constar el número de certificado de título, la designación catastral y el empleo del sistema métrico decimal al momento de precisar la extensión superficial.
El Código Civil, al abordar lo relativo a la hipoteca convencional, señala que no será posible sino mediante un documento escrito revestido de la forma auténtica y con el concurso de un notario y dos testigos.
Con la promulgación de la Ley 1542, sobre Registro de Tierras de fecha 11 de octubre de 1947, desaparece el rigor de esa exigencia cuando en el artículo 189 se indicó que “los actos o contratos traslativos de derechos registrados, así como aquellos que estén destindaos a constituir, radicar, reducir, prorrogar o extinguir gravámenes sobre inmuebles registrados o que de cualquier forma afecten o se relacionen con esos mismos derechos, podrán redactarse en forma auténtica o bajo escritura privada”. En el reglamento general de registros de títulos se dispone excepcionalmene la modalidad de acto auténtico.
Se precisó que cuando el acto sea hecho bajo la forma de escritura privada, las firmas serían necesariamente legalizadas por un notario o cualquier otro funcionamiento competente, expresión que retrata el criterio que existía, considerándolo un funcionario público.
Hoy es preciso interpretar que se hace referencia a cualquier otro oficial público en funciones notariales (juez de paz, cónsul dominicano en el extranjero, y otros). Cuando la ley 108.05, de Registro Inmobiliario, refiere la actuación notarial en su artículo 55, establece la posibilidad de empelar el acto auténtico o la legalización de firmas en el acto privado.
Son numerosas las disposiciones legales especiales que ponen a cargo del notario la adopción de providencias dirigidas a garantizar la eficacia de las operaciones jurídicas. La Ley 2569 sobre Donaciones y Sucesiones, del 4 de diciembre de 1950, refiere que los notarios no podrán instrumentar ni legalizar ningún acto enajenatorio, sin tener prueba de que en la transmisión hereditaria, en la donación entre vivos, hayan sido pagados los impuestos, salvo autorización escrita de la Dirección General de Impuestos Internos. En el derecho inmobiliario registral, el notario constituye una figura de singular protagonismo, sus actuaciones tiene una gravitación determinante en la seguridad jurídica.
La confianza que depositan los contratantes en este oficial público, es lo que permite la erogación de sumas económicas de consideración y la entrega de inmuebles de gran valor. El legislador ha querido que el notario haga su labor de manera organizada. De ahí su exigencia contenida en el artículo 41 de l Ley 301, sobre Notariado: “Los notarios llevarán un libro índice de todas las actas auténticas que escrituren. Este índice contendrá la fecha y naturaleza del acta, los nombres de las partes, testigos y la relación del registro”.
El notario tiene la facultad legal de recibir todos los actos a los cuales los interesados quieran o deban otorgarle autenticidad propia de los emanados de la autoridad pública, darles fecha cierta, conservarlos en depósito y librar copias.
Tomado del libro Derecho Inmobiliario Registral de Wilson Gómez
Fuente: Listin Diario 12/09/08
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Friday, September 12, 2008
Saturday, September 6, 2008
Ventanilla única para proyectos turísticos inmobiliarios
La Ley de Registro Inmobiliario debe ser enmendada para este propósito
Las autoridades gubernamentales de nuestro país no tienen la remota idea de cuántos proyectos de inversión extranjera, sobre todo en el ramo turístico, se pierden, no sólo por el abultado y tedioso procedimiento para obtener los permisos necesarios para ejecutar cualquier plan, sino por el sinnúmero de funcionarios que “tratando de pescar en río revuelto”, con sus solicitudes de dádivas para aprobar determinados trámites, cobran una “mordida o peaje” que en la mayoría de los casos, por el monto que solicitan, ahuyentan los inversionistas extranjeros, que la mayoría de las veces ponen en duda la seguridad jurídica que prevalece en la República Dominicana.
En los últimos días, tanto el presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), señor Gilberto de los Santos, como el director ejecutivo de la Asociación Nacional de Hoteles y Restaurantes (ASONAHORES), licenciado Arturo Villanueva, se han manifestado a favor de la creación de la Ventanilla Única con la finalidad de que los trámites burocráticos y tortuosos para la aprobación de un proyecto turístico sea aprobado en el menor lapso de tiempo posible. Actuando de este modo, estaríamos entrando en un período de enorme captación de divisas que de otro modo se invierten en países competidores que de un modo u otro, están al acecho y además denuestan a nuestro país por todas esas trabas.
Hace tiempo que los países de la Europa del Este, antiguos miembros de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS), comprendieron la necesidad de agilizar los trámites cuando de inversión extranjera se trata. Así, para el establecimiento de una compañía extranjera, que anteriormente se llevaba meses, con las nuevas disposiciones legales, la República Checa y Polonia, por sólo citar dos ejemplos, sólo se necesita menos de una semana para poder accionar válidamente una empresa extranjera en esos países.
No obstante en nuestro país haberse operado un cambio radical con la promulgación de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y los diferentes Reglamentos que la complementan, todavía los inversionistas extranjeros están renuentes a invertir sin antes obtener una garantía de que sus derechos no serán conculcados o impugnados por una “jauría” de abogados especialistas en subterfugios legales o inescrupulosos funcionarios versados en trastocar los estamentos legales para poder solicitar obsequios para enmendar la supuesta anomalía que impide que se opere legalmente la transacción.
Así como el CEI-RD y la Dirección General de Aduanas han establecido la ventanilla única como modo de agilizar los engorrosos trámites de exportación e importación, creemos que debería ser enmendada la Ley de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, así como cualquier otra ley pertinente que impida la creación de esta Ventanilla Única para favorecer la rápida captación de la inversión extranjera. Quiera Dios que este pedimento caiga en terreno fértil y se animen nuestros legisladores a evitar que tantos millones de dólares se nos escapen por la inexistencia de transparencia en nuestra legislación de tierras y que con un esfuerzo mínimo pueda contribuir a que se produzca una bonanza económica tan necesaria para dejar atrás nuestro milenario subdesarrollo.
Fuente: HOY 30/08/08
Las autoridades gubernamentales de nuestro país no tienen la remota idea de cuántos proyectos de inversión extranjera, sobre todo en el ramo turístico, se pierden, no sólo por el abultado y tedioso procedimiento para obtener los permisos necesarios para ejecutar cualquier plan, sino por el sinnúmero de funcionarios que “tratando de pescar en río revuelto”, con sus solicitudes de dádivas para aprobar determinados trámites, cobran una “mordida o peaje” que en la mayoría de los casos, por el monto que solicitan, ahuyentan los inversionistas extranjeros, que la mayoría de las veces ponen en duda la seguridad jurídica que prevalece en la República Dominicana.
En los últimos días, tanto el presidente de la Asociación de Empresas Inmobiliarias (AEI), señor Gilberto de los Santos, como el director ejecutivo de la Asociación Nacional de Hoteles y Restaurantes (ASONAHORES), licenciado Arturo Villanueva, se han manifestado a favor de la creación de la Ventanilla Única con la finalidad de que los trámites burocráticos y tortuosos para la aprobación de un proyecto turístico sea aprobado en el menor lapso de tiempo posible. Actuando de este modo, estaríamos entrando en un período de enorme captación de divisas que de otro modo se invierten en países competidores que de un modo u otro, están al acecho y además denuestan a nuestro país por todas esas trabas.
Hace tiempo que los países de la Europa del Este, antiguos miembros de la Unión de Repúblicas Socialistas Soviéticas (URSS), comprendieron la necesidad de agilizar los trámites cuando de inversión extranjera se trata. Así, para el establecimiento de una compañía extranjera, que anteriormente se llevaba meses, con las nuevas disposiciones legales, la República Checa y Polonia, por sólo citar dos ejemplos, sólo se necesita menos de una semana para poder accionar válidamente una empresa extranjera en esos países.
No obstante en nuestro país haberse operado un cambio radical con la promulgación de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario y los diferentes Reglamentos que la complementan, todavía los inversionistas extranjeros están renuentes a invertir sin antes obtener una garantía de que sus derechos no serán conculcados o impugnados por una “jauría” de abogados especialistas en subterfugios legales o inescrupulosos funcionarios versados en trastocar los estamentos legales para poder solicitar obsequios para enmendar la supuesta anomalía que impide que se opere legalmente la transacción.
Así como el CEI-RD y la Dirección General de Aduanas han establecido la ventanilla única como modo de agilizar los engorrosos trámites de exportación e importación, creemos que debería ser enmendada la Ley de Registro Inmobiliario y sus reglamentos, así como cualquier otra ley pertinente que impida la creación de esta Ventanilla Única para favorecer la rápida captación de la inversión extranjera. Quiera Dios que este pedimento caiga en terreno fértil y se animen nuestros legisladores a evitar que tantos millones de dólares se nos escapen por la inexistencia de transparencia en nuestra legislación de tierras y que con un esfuerzo mínimo pueda contribuir a que se produzca una bonanza económica tan necesaria para dejar atrás nuestro milenario subdesarrollo.
Fuente: HOY 30/08/08
Sistema registral Torrens es considerado el más perfecto
La intervención norteamericana en territorio dominicano durante el período 1916-1924 provocó y aún provoca opiniones a favor y en contra. Pero sin entrar en detalles sobre las motivaciones, causas y consecuencias de esta ocupación, durante esos ocho años se produjeron reformas importantes para la organización sociopolítica del país.
Hubo reformas importantes en el área de la salud, la educación y en materia inmobiliaria. En este último aspecto se destaca el establecimiento del sistema Torrens de registro inmobiliario, que con el paso de los años y a través de diversas legislaciones, incluida la actual Ley 108-05 sobre Jurisdicción Inmobiliaria, todavía se mantiene vigente en el país.
El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.
La importancia de los sistemas registrales está en el hecho de garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulación de suelos y depurar los públicos de los privados sin la adopción de un sistema registral efectivo.
Wilson Gómez, actual director general de Registro de Títulos, escribió el libro “Derecho inmobiliario registral, introducción a su estudio”, en el que señala que este sistema es el más perfecto en materia de propiedad inmobiliaria.
El autor destaca que el Torrens se conoció como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripción del inmueble en el registro público para poder adquirir el derecho de propiedad.
El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de manera pacífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema.
Se hace un proceso de orden público orientado a depurar los derechos y tras un análisis jurídico profundo, con el auxilio de técnicos topográficos, se determina los derechos, se establece la configuración física del inmueble y se expide el correspondiente certificado de título, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado “libro-registro”, en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos.
El registro o la registración de un inmueble por primera vez o inmatriculación, constituye la fase última del proceso de saneamiento; es el efecto de la sentencia que dispone la transcripción de su dispositivo en el registro.
El duplicado de certificado de título es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la existencia física y jurídica del inmueble. Este título reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad.
El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba categórica de que la persona que en él figura es titular del derecho. La presunción de exactitud del certificado de título es “iuris et de iure”, es decir, otorga la fe pública registral más rigurosa, que en principio no admite prueba en contrario.
En el sistema registral Torrens la inscripción produce los efectos más categóricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que está dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de títulos y debe poseer suficientes conocimientos técnicos jurídicos sobre la materia.
Consideraciones
Gómez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los existentes principios registrales que aunque habían estado subyacentes no lograban perfilarse ni habían sido tratado con la doctrina ni “tampoco por ninguna fuente de derecho”.
Agrega que cada país está pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas características peculiares y a las formas más propias y típicas del lugar de que se trate. La línea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno.
Los denominados grandes sistemas registrales quedarán como una referencia histórica y su mayor utilidad se circunscribirá estrictamente al campo teórico-académico y a su estudio evolutivo. “Ninguno coincidirá plenamente con el otro, aunque en cada caso se verifique su génesis encuadrable en uno de los tradicionales”, agrega el autor de Derecho Inmobiliario Registral.
EN CÁPSULAS
Robert Richard Torrens era de nacionalidad irlandesa, nació en York en el año 1814, luego se trasladó a Australia del Sur en 1840. Ocupó varias posiciones públicas además de registrador de títulos en 1852.
Fue elegido diputado por Adelaida, capital del Estado de Australia meridional y presentó un proyecto de ley que fue aprobado el 27 de enero de 1858 y alcanzó vigencia en Australia y en otras colonias inglesas. Se puso en vigor en 1859 con el nombre de Real Property Act, popularizada como Acta de Torrens, y fue objeto de modificaciones en los años 1886 y 1893.
Esta ley recibió severos cuestionamientos porque desconoció los derechos que, con anterioridad, habían adquirido los indígenas.
A pesar de las críticas que pesaron sobre el sistema Torrens, todavía en la actualidad se considera el más perfecto de los sistemas más conocidos, entre los que destacan el sistema Español, el Alemán o Germánico, el Anglosajón y el Registral francés.
Fuente: Listin Diario 16/08/08
Hubo reformas importantes en el área de la salud, la educación y en materia inmobiliaria. En este último aspecto se destaca el establecimiento del sistema Torrens de registro inmobiliario, que con el paso de los años y a través de diversas legislaciones, incluida la actual Ley 108-05 sobre Jurisdicción Inmobiliaria, todavía se mantiene vigente en el país.
El sistema Torrens tiene su fundamento en que todo inmueble se reputa propiedad del Estado y sólo es propietario distinto aquél que aparece con su derecho registrado en el libro de registro.
La importancia de los sistemas registrales está en el hecho de garantizar la seguridad de propiedad de los bienes inmobiliarios de empresas, particulares y familias. No es posible desarrollar un proceso de titulación de suelos y depurar los públicos de los privados sin la adopción de un sistema registral efectivo.
Wilson Gómez, actual director general de Registro de Títulos, escribió el libro “Derecho inmobiliario registral, introducción a su estudio”, en el que señala que este sistema es el más perfecto en materia de propiedad inmobiliaria.
El autor destaca que el Torrens se conoció como un sistema sustantivo porque precisaba de la inscripción del inmueble en el registro público para poder adquirir el derecho de propiedad.
El autor destaca que la persona que ha ocupado el inmueble de manera pacífica, ininterrumpida por el tiempo establecido por la ley, y de buena fe, impulsa en este sistema el procedimiento de saneamiento ante el tribunal competente, con la finalidad de incorporar el inmueble al sistema.
Se hace un proceso de orden público orientado a depurar los derechos y tras un análisis jurídico profundo, con el auxilio de técnicos topográficos, se determina los derechos, se establece la configuración física del inmueble y se expide el correspondiente certificado de título, cuya matriz queda como parte del foliado del llamado “libro-registro”, en tanto que se entrega un duplicado a la persona adjudicataria de los derechos.
El registro o la registración de un inmueble por primera vez o inmatriculación, constituye la fase última del proceso de saneamiento; es el efecto de la sentencia que dispone la transcripción de su dispositivo en el registro.
El duplicado de certificado de título es el documento que el Estado derecho registrado para que haga prueba de la existencia física y jurídica del inmueble. Este título reputa con fuerza probable absoluta y con un sello indeleble de imprescriptibilidad.
El título hace fe en justicia de su contenido y es prueba categórica de que la persona que en él figura es titular del derecho. La presunción de exactitud del certificado de título es “iuris et de iure”, es decir, otorga la fe pública registral más rigurosa, que en principio no admite prueba en contrario.
En el sistema registral Torrens la inscripción produce los efectos más categóricos y el sistema se estructura sobre la base de una oficina que está dirigida por un funcionario del orden judicial administrativo que se denomina registrador de títulos y debe poseer suficientes conocimientos técnicos jurídicos sobre la materia.
Consideraciones
Gómez considera en su libro que los sistemas registrales se encuentran estrechamente vinculados y cada vez más se aproximan a puntos comunes, aunque estos siempre asumirán su propia fisonomía. Agrega que en el sector inmobiliario han surgido nuevos sistemas y se han incorporado a los existentes principios registrales que aunque habían estado subyacentes no lograban perfilarse ni habían sido tratado con la doctrina ni “tampoco por ninguna fuente de derecho”.
Agrega que cada país está pasando de un sistema general a uno muy particular que atiende a ciertas características peculiares y a las formas más propias y típicas del lugar de que se trate. La línea divisoria de un sistema con respecto a otro se mantiene, aunque el tiempo ha venido decretando su aproximación, no obstante las particularidades que son consustanciales a cada uno.
Los denominados grandes sistemas registrales quedarán como una referencia histórica y su mayor utilidad se circunscribirá estrictamente al campo teórico-académico y a su estudio evolutivo. “Ninguno coincidirá plenamente con el otro, aunque en cada caso se verifique su génesis encuadrable en uno de los tradicionales”, agrega el autor de Derecho Inmobiliario Registral.
EN CÁPSULAS
Robert Richard Torrens era de nacionalidad irlandesa, nació en York en el año 1814, luego se trasladó a Australia del Sur en 1840. Ocupó varias posiciones públicas además de registrador de títulos en 1852.
Fue elegido diputado por Adelaida, capital del Estado de Australia meridional y presentó un proyecto de ley que fue aprobado el 27 de enero de 1858 y alcanzó vigencia en Australia y en otras colonias inglesas. Se puso en vigor en 1859 con el nombre de Real Property Act, popularizada como Acta de Torrens, y fue objeto de modificaciones en los años 1886 y 1893.
Esta ley recibió severos cuestionamientos porque desconoció los derechos que, con anterioridad, habían adquirido los indígenas.
A pesar de las críticas que pesaron sobre el sistema Torrens, todavía en la actualidad se considera el más perfecto de los sistemas más conocidos, entre los que destacan el sistema Español, el Alemán o Germánico, el Anglosajón y el Registral francés.
Fuente: Listin Diario 16/08/08
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