Los “macos” en los seguros para préstamos hipotecarios

LA ENTIDAD FINANCIERA IMPONE LA ASEGURADORA AL OTORGAR EL PRÉSTAMO
Cuando una persona o pareja solicita un préstamo hipotecario para la compra de una vivienda le incluyen en el financiamiento un crédito para el seguro de vida y otro para el seguro de la vivienda. En total usted paga por tres préstamos en una cuota mensual consolidada.
El problema es que el sector financiero presenta unos “macos” muy grandes en torno a los seguros de vida de los préstamos hipotecarios, que siempre van en perjuicio de los deudores.
Cuando usted solicita el préstamo le informan que el seguro de vida es para saldar el crédito en caso de muerte anticipada del deudor o de uno de los deudores. Eso quiere decir que si el préstamo es a 15 años y al cabo de 10 años pagando uno de los deudores fallece, entonces el préstamo quedaría automáticamente saldado.
Pero ocurren situaciones desagradables. Por ejemplo, si una persona solicita un préstamo por RD$2 millones, entonces la cobertura del seguro es para los RD$2 millones. Pero si el deudor va pagando el préstamo y en 10 años lo que le quedan son RD$200,000 y fallece al cabo de ese tiempo, el beneficio del seguro es de sólo RD$200,000 y no de los RD$2 millones por los que originalmente fue la póliza que ya está prácticamente saldada.
La mayoría de las quejas de los tenedores de préstamos se dan en torno a la pérdida del seguro cuando se salda antes del vencimiento. Usted tiene un préstamo a 10 años con una póliza de seguro de vida por el mismo plazo. Si decide saldar el préstamo al cabo de cinco años, automáticamente le cancelan el seguro y le informan que si desea continuar asegurado debe abrir uno nuevo, cuando en realidad el contrato de póliza aseguradora era por 10 años.
La pérdida no es sólo del seguro en ese momento, sino también de las primas que ya había pagado en los cinco años anteriores. “El efecto o beneficio de los seguros de vida en préstamos hipotecarios es prácticamente nulo”, dijo un cliente de un reconocido banco comercial.
Sin alternativasEl tema es delicado, pues las personas relacionadas a esta área se resisten a ofrecer información oficial y sólo a través de las quejas de las personas que han sufrido situaciones reales es que se pueden obtener informaciones.
Otro caso que se presenta, siempre en perjuicio del deudor, es que si al momento de solicitar el crédito usted tiene un seguro de vida particular aparte, tal vez por RD$5 millones en una aseguradora reconocida, el banco o la asociación le obligan a sacar un seguro nuevo y no permite endosar el seguro vigente, aunque sea de mayor cobertura.
“¿Cómo es posible que si yo tengo un seguro por RD$10 millones y tomo un préstamo de RD$2 millones, debo sacar un seguro nuevo y no endosarlo al que tengo vigente?”, se pregunta un tenedor de un préstamo hipotecario de una asociación de ahorros y préstamos de la Capital.
El solicitante del préstamo tampoco tiene la opción de seleccionar la compañía de seguros de su preferencia, sino que es el banco o la asociación el que elige la aseguradora con la cual usted debe formalizar ese contrato de “protección”.
Ocurre que muchos bancos son a la vez propietarios de empresas aseguradoras, pero también se dan los casos de que ejecutivos de créditos reciben comisiones por la canalización de seguros de vida a través de aseguradoras específicas. En esos casos, algunos gerentes se quedan con la comisión que le correspondería al corredor de seguros.
Sobre esta parte se han registrado situaciones de mafias, debido a que los gerentes generales de algunas entidades financieras recibían las “comisiones” como si fueran los “corredores” por seleccionar a una empresa de seguros en vez de otra. “Muchos de esos pagos se recibían en efectivo, en las manos de los gerentes y no se registraban como ingresos de la entidad, lo cual se convertía en una triple estafa”, dijo a LISTÍN DIARIO un funcionario del sector financiero bajo la condición de no ser identificado.
El seguro de vida en un préstamo hipotecario implica un aumento de alrededor del 10% de la cuota a pagar por el financiamiento y la idea es proteger a los adquirientes de créditos y a los que otorgan esos financiamientos en casos de situaciones no deseadas. El problema es que al final los resultados no son como lo plantean al momento de firmar el contrato.

Fuente: ListinDiario 26/09/08

Acoprovi presenta propuestas

Los constructores hacen varias sugerencias al gobierno para que el sector siga productivo
La Asociación Dominicana de Constructores y Promotores de la Vivienda (Acoprovi) presentó ayer al gobierno varias propuestas con el fin de viabilizar el sostenimiento de ese sector antes las dificultades que experimenta.
Específicamente, solicitó un encaje bancario diferenciado para favorecer la financiación de viviendas nuevas, la eliminación del 2% de arbitrio para inscripción hipotecaria y establecer una tasa de interés activa diferida para los préstamos al sub-sector vivienda.
Además, solicitaron que se fije una tasa de interés ponderada para promotores y que se sustituya el monto de los préstamos interinos, a los mismos adquirientes, para que estos no paguen el impuesto del 2% sobre el registro inmobiliario. Asimismo, sugirieron una exención impositiva sobre el impuesto de transferencias a las viviendas, que en la actualidad es de 1,000,000 y llevarlas hasta $RD3,000, 000.
En rueda de prensa en el Hotel Lina, el presidente de Acoprovi, Jaime González, confió en que sean evaluadas las sugerencias para que siga productivo el sector.
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“Rebaja” cemento
González dijo que aunque valoran el esfuerzo de los productores de cementos, resulta inaceptable para los constructores, promotores y los dominicanos una rebaja de RD$10.00 después de subir RD$45.00.

Viviendas suben y se reducen ventas

Ante el incremento de las tasas de interés y de los materiales de la construcción, la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi) pidió ayer al Gobierno que se establezcan medidas provisionales que garanticen la sostenibilidad del sector en el corto plazo.
Jaime González, presidente de Acoprovi, indicó en rueda de prensa que las ventas de las viviendas han disminuido en un 70%, que se ha paralizado la construcción de nuevos proyectos, reducido el ritmo de los que están en proceso y que el costo de las residencias ha aumentado un 25%.
Consideró necesario llegar a un punto de equilibrio para que la población, específicamente la clase media baja, pueda adquirir su vivienda y evitar que los que ya las han comprado las devuelvan por incapacidad de pago. El representante de la construcción sostuvo que la rebaja que hicieron los productores de cemento de RD$10 a la funda es insuficiente porque previamen le habían aumentad RD$45.
“La reducción no constituye ningún efecto en su precio”, dijo. Advirtió que de mantenerse esta situación “no tendrán más remedio que hacer un llamado a huelga, sin precedentes, a los consumidores, ingenieros, arquitectos, constructores y promotores del país, tanto públicos como privados para que por varios días se haga sentir la inconformidad que tienen todos los que trabajan en el sector”.
También denunció el incremento producido en el precio de la pintura estimado en más de 20%. “Acoprovi quiere dejar constancia de la importancia primaria que tienen los insumos como son el cemento y la varilla en nuestras construcciones”, dijo el empresario.
“Estos productos representan aproximadamente el 70% del total de los materiales y el 38% de los costos directos de un proyecto”. Solicitó a los fabricantes de insumos su apoyo y que “sean creativos en esta situación” para no afectar tanto al sector.

Fuente: Listin Diario 16/09/08

La APAP con tasa a 18% para viviendas

La Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (APAP) anunció que ofrecerá préstamos hipotecarios con una tasa de interés de 18% para viviendas con valor de hasta RD$3 millones.
El vicepresidente de la entidad financiera, Gustavo Ariza, hizo el anuncio en una reunión con los principales constructores de viviendas del país, quienes valoraron la iniciativa en momentos en que el mercado de la construcción ha sido afectado por el incremento en los costos de materiales y las tasas de interés.
“Como empresa socialmente responsable, la Asociación Popular se siente comprometida con la oferta de un producto hipotecario que responda a los requerimientos de nuestros clientes y del mercado”, destacó el ejecutivo en un comunicado de prensa.
Ariza resaltó la importancia de generar una alianza entre la Asociación Popular, entidad responsable de canalizar los préstamos hipotecarios a tasas más asequibles, y los constructores y promotores de viviendas, sostenedores principales de la industria.
El presidente de la Asociación de Constructores y Promotores de Viviendas (Acoprovi), Jaime González, valoró la iniciativa de la entidad financiera tras considerarla como “una solución bastante manejable dentro de la preocupante situación por la que atraviesa el sector”.

Fuente: Listin Diario 09/09/08

Techo propio, un sueño que se aleja

El salario del 90% de la población ocupada no le permite calificar para RD$1 millón en préstamo hipotecario

A sus 42 años Julia Valenzuela empieza a perder las esperanzas de tener una vivienda propia y digna. No es más pobre que la mayoría de los dominicanos, pero el costo de este bien es tan alto e inestable que, cada día, esta mujer dista más de la posibilidad de adquirirla.
Renunciar a envejecer bajo un techo de su propiedad es renunciar al sueño más prolongado de su vida y a uno de los más acariciados por las familias de la clase media baja y baja del país.
En República Dominicana se habla de un déficit que ronda las 700 mil viviendas. Los resultados del censo nacional más reciente datan de 2002: Según la Oficina Nacional de Estadísticas los ocupantes de 617,731 viviendas (el 28%) son arrendatarios.
Cinco años después, los indicadores que existen refieren prácticamente el mismo escenario: según la Encuesta Nacional de Fuerza de Trabajo, en el último semestre de 2007, el 27.51% de las residencias en el territorio nacional era ocupado por familias que pagaban cuotas de alquiler.
Para esta población, el momento de comprar un inmueble se dilata en la medida en que aumentan los precios de los materiales de construcción y los intereses para préstamos hipotecarios.
La misma encuesta indica que el 90% de la población ocupada del país recibe un salario mensual de RD$17,707 o menos. De modo que una persona que pertenece a este 90% de la población, que trabaja 8 horas diarias, un promedio de 23.83 días al mes -como establece el código laboral- y no recibe ingresos extra, no calificará si solicita un préstamo hipotecario de RD$1 millón.
La respuesta será negativa también si se tratara de la solicitud de una pareja con ingresos de RD$40 mil.
En el ejemplo citado la cuota mensual para cubrir el préstamo hipotecario estaría entre RD$17,764 y RD$24,900 si se consideran las tasas de interés actuales.
Esta variable ha mostrado incrementos impresionantes en los últimos meses: de 12.5% en abril de este año, la variable creció más de un 100% en algunos bancos comerciales, hasta llegar a colocarse en 28% el pasado lunes.

PROPUESTAS.
Ante el problema habitacional, el Estado se ha mostrado tímido. En cuatro años, el Instituto Nacional de la Vivienda invirtió más de RD$5,297.8 millones en la construcción de 6,072 viviendas. De éstas, 1,701 no están concluidas y 2,228 fueron construidas para familias cuyas casas fueron arrastradas por las tormentas Olga o Noel.
Sin embargo, desde la sociedad civil y el sector construcción han surgido propuestas La Red de Coordinación Urbano Popular propone una ley que implicaría la creación de un Sistema
Nacional de Vivienda, así como una ley de intereses preferenciales.
Pedro Franco, asesor del grupo y representante en el país de la Alianza Internacional de Habitantes, expresa que el país puede superar el déficit habitacional con un plan decenal que mueva recursos equivalentes al 4.4% del PIB para este sector. Según un diagnóstico de la Alianza, la población aporta el 74% de los recursos destinados a la construcción de viviendas y, con esta dinámica, el aporte del Estado quedaría reducido al 2.2% del PIB durante una década. Otra propuesta de una ley de intereses preferenciales, según el tipo de vivienda y su precio en el mercado, ha sido presentada recientemente y de manera informal por la Cámara Dominicana de la Construcción.
Según explica Juan Cristian Maluf, representante de los constructores, se trataría de que el Estado les otorgue a los bancos comerciales y asociaciones de ahorro un crédito fiscal equivalente a los ingresos que dejarían de percibir por la reducción de los intereses en préstamos hipotecarios a personas de clase baja y media baja.
Maluf entiende que lo que el Estado dejaría de recibir por la subvención lo recibirá con el incremento de las actividades de la construcción a través de los impuestos.
La alternativa salvaría el déficit, según la propuesta.

Fuente: Clavedigital 04/09/08