La época de bajas tasas de interés está por terminar

LOS COSTOS DE LAS VIVIENDAS EN EL PAÍS SE DUPLICARON EN POCOS AÑOS

Todo apunta a que la época de las tasas de interés bajas está llegando a su fin. Esto no es casual ya que se aproxima una época de restricción monetaria para garantizar la estabilidad puesta en riesgo con la gran cantidad de dinero de más que circula en tiempos de elecciones.
Una vez concluya el período electoral las autoridades monetarias tendrán que hacer ajustes tendentes a enfriar un poco la economía, que ha sido sobrecalentada en momentos en que el principal socio comercial del país (Estados Unidos) está en una profunda desaceleración.
Para captar dinero y atraer capitales es necesario ofrecer buenos niveles de rentabilidad. Por esa razón recientemente el Banco Central hizo ajustes en las tasas de interés que paga por los certificados de depósito que mantiene, lo cual marca una tendencia al alza que es de inmediato captada por las entidades de intermediación financiera.
Aunque muchos expertos en el área financiera no quieren referirse al tema públicamente, tal vez por la coyuntura electoral, sí lo han hecho extraoficialmente para decir que este año se esperan alzas en las tasas de interés.
Recientemente, Gustavo Ariza, vicepresidente ejecutivo de la Asociación Popular de Ahorros y Préstamos (APAP), entidad líder en la canalización de préstamos hipotecarios especialmente para viviendas, dijo que este año habrá aumentos en las tasas, aunque aclaró que serán muy moderados.
De inmediato, el superintendente de Bancos, Rafael Camilo, reaccionó informando que no habrá aumentos en las tasas. El problema es que el movimiento de los intereses bancarios no es controlado por la entidad que dirige Camilo, sino por el comportamiento propio del mercado y la política que apliquen las autoridades monetarias.

Sobre las viviendas
Todo lo anterior tiene repercusiones directas sobre los ciudadanos que aspiran a adquirir una vivienda, que por un lado tienen de frente el incremento en los precios de los materiales de la construcción, lo cual aumenta los precios de las casas y apartamentos nuevos a la venta.
Ahora, de otra parte, se verían obligados a pagar más por la renta mensual de un préstamo hipotecario ya adquirido y por adquirir. Todo el que compra una vivienda, especialmente si es de clase media o media baja (los pobres ni siquiera aplican) debe tomar un préstamo hipotecario para pagarla a plazo, pues lo menos que cuesta un lar modesto en este momento son RD$2 millones.
En este momento las tasas de interés para préstamos de viviendas promedian un 14.5%, pero varían y hay quienes están pagando 16%. Si se comparan esas tasas con el 18%, 20% y hasta 23% anual que hubo que pagar hace seis años por estos créditos, entonces diría que están bajas.
El problema es que hace seis años, antes de la crisis económica que afectó al país, el promedio de precio de un apartamento normal, con tres dormitorios, sala, comedor, cocina, cuarto de servicio, área de lavado y parqueo en un sector residencial oscilaban entre los RD$800,000 y RD$1 millón. Actualmente el mismo apartamento cuesta de RD$2 a RD$3 millones.
Si se toma en cuenta que para comprar una vivienda es necesario financiar al menos el 80%, se tiene que con los precios anteriores una persona o una pareja con RD$300,000 podía comprar una casa y buscar un préstamo hipotecario de RD$600,000.
Ahora es necesario tener por lo menos RD$600,000 en efectivo para tomar un crédito de RD$1.4 millón, lo cual implica la necesidad de mucho más ingresos para pagar una renta elevadísima, aun con tasas de interés moderadas.
Un crédito hipotecario que con las tasas actuales implica una renta mensual promedio de RD$21,000, podría llegar a RD$23,000 con sólo aumentarle un par de puntos a la tasa. Por esa razón es tan necesaria la estabilidad de los intereses cuando se toman créditos de viviendas.

Las ferias
Generalmente en las ferias de viviendas que realizan las entidades financieras se ofrecen tasas de interés especiales, muy por debajo del promedio del mercado. Sin embargo, los adquirientes de esos créditos deben tomar en cuenta “las letras pequeñas” del contrato, donde se establece que la tasa de interés es revisable cada seis meses.
Por más moderada que sea la entidad financiera, el adquiriente del préstamo puede tener la seguridad de que los ajustes de tasas se van a producir no sólo hasta colocarla en el promedio del mercado, sino también hasta compensar lo dejado de percibir durante el tiempo que duró la tasa de interés de oferta.

LOS REQUISITOS SON DIFÍCILES DE CUMPLIR
Con las tasas actuales un crédito hipotecario de RD$1.2 millón implicará el pago de una renta mensual promedio de RD$21,000 si el préstamo es a 15 ó 20 años. Los bancos comerciales y las asociaciones de ahorros y préstamos exigen, para otorgar un préstamo, que el adquiriente demuestre ingresos mensuales equivalentes a cuatro veces el monto de la cuota. Es decir, que si va a pagar RD$21,000 mensual, ese hogar debe devengar ingresos mínimos por RD$84,000. Además, no se pueden tener créditos adicioanles.Con esos requisitos y los precios actuales de las viviendas, es prácticamente imposible que una persona o pareja con ingresos promedios de RD$40,000 a RD$50,000 mensual pueda comprarse una casita o apartamento modesto. Si las tasas de interés aumentan, esa posibilidad se hace más remota.

Fuente: Listin Diario 16/05/08